泰国良好的投资环境和人文环境，吸引着越来越多的外国人前来购房、建厂、投资、置业，然而，有恒产才有恒心，有恒产才有安全感。有着传统美德的中国人，对于在泰国投资置业过程中，究竟能不能象泰国人那样获得100%永久所有权的地契尤为关切。毋庸置疑，拥有一块永久产权的土地或者物业，对于置业者具有相当大的引诱力，况且，土地以及所属建筑物这样的不动产，其资产的安全性尤为重要，其保值和升值的空间也是相当可观。

通常来说，泰国不允许外国人拥有土地所有权，外国人在泰国购置房产，只能购置不带土地的公寓，且限于整栋楼的49%份额，但是，只要熟悉泰国的法律，在具备一定的条件下，获得永久所有权的地块和带有土地的别墅，也是有可能的。

那么，对于外商在泰国投资，其土地制度有哪些规定？怎样才能获得土地永久所有权？
泰国涉及外国人和外籍法人拥有土地、房产的适用法律，主要体现在《民商法典》、《土地法典》和《投资促进法》以及内务部法规等有关法律、法规条款。
目前，所适用的法律条款，基本上涵括了如下6个方面：
1.外国人可以拥有土地产权；
2.外国人可以拥有房产； 
3.外国人可以租用房地产；
4.外籍法人可以拥有土地产权；
5.外籍法人可以拥有房产；
6.外籍法人可以租用房地产。
对于投资，能够获得泰国投资促进鼓励权益（BOI）范围的项目法人，可以根据《投资促进法》第27条规定购买土地，拥有土地100％的永久所有权，属于私有财产，可自由转让。

对于那些无法获得BOI投资促进权益的项目法人，但项目能通过工业区管理局审批，落户在已经通过BOI审批的工业区内，同样可以获得100%永久所有权地契。反之，假如项目落户在非工业区内，或BOI不认可的工业区内，就无法获得100%所有权的永久所有权地契。

根据泰国《土地法典》第96甲条款的规定，如果一个外国人从国外携入不少于4000万泰铢的投资款，按程序申请并经泰国有关部门批准后，可以拥有不超过1莱土地（约合2.4亩，1600平方米）作为居住、办公自用地，土地位置可以选择在曼谷市区、芭堤亚、普吉岛或其他《城市规划法》规定的地区，经营的行业必须对泰国有益且投入资金在泰国至少保留3年。

换句话说，外国投资者的泰国法人，只要获得BOI证书，就可以以法人的名义购置不超过占地1600平米的非工业用土地或别墅或办公室等用途的自用物业。
通过投资促进委员会许可的石油特许权项目，可以拥有业务所须土地。
外国人可以租借土地上的建筑物，由于在建筑物所有权上没有限制，外国人 可以租用土地建造房屋并拥有建筑物所有权。
外国个人和公司允许拥有单元公寓，但是规定外国人只能拥有全部建筑 49% 以下单元的公寓，如果转让超过 49%的单元给外国人，转让申请将会被拒绝。
泰国《土地法案》第8章关于外国人根据双方条约（特指美国国籍的）获得的土地权利，第87条款如下规定：
1.用于住宅用途的，每户不超过 1 莱土地；
2.用于商业用途的，不超过 1 莱土地；
3.用于工业用途的，不超过 10 莱土地；
4.用于农业用途的，每户不超过 10 莱土地；
5.用于宗教用途的，不超过 1 莱土地；
6.用于墓地用途的，每一家族不超过 1/2 莱土地。
除了上述，在泰国的外国人还想获得永久所有权土地的物业，只能跟泰国人合资了，合资公司泰国人必须拥有 51%以上股份，外国人只能拥有49%以下的股份，不过，此类的合资公司，产生的法律纠纷很多，置业者必须慎重。

（本文出自泰中罗勇工业园）